媽，我想嫁去台南開民宿！

台南府城，台灣早期最先開發的古老城市，自明鄭時代即是全台行政中心，當時的人口、建設發展都是台灣規模最大的；也因如此，這城市遺留下來的古蹟、廟宇、老宅等數量，也幾乎是全台之冠，是個歷史建築紋理非常豐富的寶庫！

台南雙城觀光地區範圍

要在台南找標的開民宿，最首要必須先搞懂政府劃定的『觀光地區』範圍在哪裡，因為一旦購買的標的物在範圍外的，就算規範的細項都符合了，還是沒辦法合法開業的喔。

指定台南雙城地區為觀光地區範圍圖

所為的雙城，就是指民族路上的古蹟赤崁樓(又稱普羅民遮城)以及古堡街上的安平古堡(又稱熱蘭遮城)，分別座落在台南中西區及安平區，以這兩座古城為雙軸心，再依當地建築歷史紋理發展去劃分的。因此，只要在這張圖著色範圍內的非集合式住宅的透天產品，是有機會變更成為合法民宿的！

位於中西區和平街上的老透天，地點非嘗適合做為民宿經營

日後有可能新增新化老街一帶也可開設合法民宿

民宿管理辦法

一旦讀者您很幸運地在雙城區內尋找到非集合式住宅的透天產品，先別急著下單喔，還有政府規定的一些細項必須符合，以下筆者彙整一些政府的表單，您可以評量看看欲購買的標的物有沒有符合。

總共24條評量表，要"完全"符合才有機會申請到合法民宿，其中筆者特別用紅線框起來的條文要特別注意：

§2 建物已取得使用執照或合法房屋證明，且主要用途為『住宅』。

條文提到所謂『合法房屋』一般指的是已領使用執照，且有建物權狀之建築改良物，所以欲購買的標的物有使用執照+建物權狀，就是合法房屋。

線上申請的使用執照電子樣式

使用執照的書面樣式

條文末提到『住宅』也是一個重點，可以從建物謄本上看到房屋的主要用途來判斷。

從謄本可得知主要用途以及使照編號，合法建築的範本

※特殊情況：如果房屋太舊，使照、權狀都沒有怎麼辦？

台南因都市發展時間很早，雙城區內特別多老摳摳的房子；屋齡破百、木造、加強磚造比比皆是，因建築時間很早，許多是在建築管理實施前就蓋了的房子，無法可管，但有水有電有稅籍，是可以向工務局申請『合法房屋證明書』來證明自己就是合法的建築。

註：台南市建築管理實施日期是民國38年12月30日

§5 民宿建物增建部分已改善或已補領使用執照

這邊針對房屋有增建的狀況做管理，因民宿很注重消防安全，特別要求標的物不能有違建，如有不符合建築測量成果圖二次施工的部分，必須改善(拆除+復原)。

利用建築測量成果圖比對並測量現況，就可以知道有無增建事實

§24 位於觀光地區者，已填妥民宿建物之歷史文化背景及經營理念及特色說明

這個跟創角色想ID一樣重要，好聽的名字，走魔法路線還是坦克戰士，從一開始就要好好想一想，不然玩到後面會玩不下去。話不多說，附上表格！

民宿基本資料表1

民宿基本資料表2

民宿登記申請書

擇您所愛，愛您所選

選擇民宿產品的樣式也非常重要，除了上面提到的雙城區範圍內、符合民宿管理辦法外，筆者建議可以朝幾個方向去找尋物件：


1.建築物外觀


民宿可以說是外貿協會的會員，尋覓到的物件如本身就古色古香或具有特色，往後照片上架到訂房網站比較能夠吸引消費者的眼球，民宿的外觀好不好看，佔了極大的比重。

有些房子看似樸素，卻有不少獨特的原素，例如庭院及窗花可以加分許多

左邊那棟，位於巷子的轉角處，因開窗多，方便臥房規劃。位國華街三段巷內

位於安平老街巷弄內的寶藏，合院式的稀有物件

2.人文與軟實力

窗花窗框除了扮演彩光防盜的功能外，是提升外觀視覺的重要配件

再來，建築物或附近街廓本身有沒有故事？建築物裡面有沒有讓人驚艷的『點』？民宿有沒有自己的風格？或是跟大部分的競爭對手沒有兩樣，都是取決您經營的民宿會不會進入價格戰的紅海的重要因素。

難得一見的美麗樓梯工藝！可以做為這間房子的家徽及精神象徵

鵝卵石+磨石子的典雅搭配，在現代已不復多見

讓人喜歡到不行的門鈴！

3.地點、地點、地點

非常便利的Google Map，打開地圖古蹟、美食、政府機關一目了然

這是一句香港首富李嘉誠說過的名言：『地點、地點、還是地點』。

房地產無論是買來自用或是投資，基本上地點買對了，除了保值外，更有增值的未來潛力；買民宿也是這大原則，買對了，除了賺到租金投資報酬率，更有可能賺到地段漲價的雙贏機會點！

a.用觀光角度選擇地點

民宿與觀光是相輔相成，享有天然資源的民宿有可能盤踞在人煙罕至的高山峻嶺中，放眼望去連綿青山白雲藍天；相對資源豐富的鬧區民宿，就必須思考您的客源是來旅遊或是商務洽公的？然而，在雙城區內一定是跟古蹟、美食綁在一起的，就用這角度去尋找吧！

行走在百年騎樓-南台灣最早的傳奇百貨公司-林百貨

孔廟商圈周遭是連台南市民都喜歡來逛逛的大景點之一

位於安平國小旁必吃的郭記炒鱔魚專家！筆者一試成主顧！

位於永樂市場旁國華街三段的美食一條街，間間都是名店啊！

b.交通資訊也考慮進去吧

目前台南主要運輸系統為高鐵+接駁、公車以及火車，市政府未來會進行台南捷運系統的建置，當交通運輸一個個完成，遊客勢必也會利用這些交通工具來台南旅行。像是這兩年台南市政府建置了T-bike系統，也是幫便旅客通行用的優良交通工具喔！

台南許多小巷弄，摩托車或腳踏車是最方便的交通工具

像是兌悅門商圈、神農街商圈、正興街商圈等，假日都是規劃為徒步商圈喔！(筆者攝於信義街)

c.跟著大型建設也不錯

近期由市政府興建的台南美術2館，以及警察局改建的美術1館蔚為風潮；還有如星鑽計劃、府城軸帶計畫、亞果遊艇碼頭等建設，都與雙城計畫觀光區密不可分，跟隨著這些大型建設購買民宿產品，百利無害！

年輕人的新寵物-2019拍照打卡超級熱點台南美術館

台灣文學館-彷彿漫步在歐洲街道

啟動！屬於你的民宿經營模式

民宿旅館經營有分許多樣態，大致上可分為下列幾種：

1.青年背包客旅店型-收費普遍較低廉，床位較多投資報酬率高，維護經營須投入大量時間，客源通常比較年輕，大多為背包客、單身旅客。(旅店開業規範與民宿不同)

台東優質的旅店路得行旅，還有40 INN 背包肆零居我也推薦

2.套房型-收費中等，較受大部分旅客青睞！享受高度的隱私空間，附加服務及房內設備較青年旅店充足，在民宿管理規則有提及最高可規劃五間房間。

如果預算充足當然是有陽台有View的套房型民宿最棒了

3.包棟型-收費較高，家庭旅遊、團體的客群喜愛，這類的產品通常不會變動格局，會保留客餐廳廚房等，依一般家庭的樣態下去做包棟出租。

夢想不再原地踏步，經營可長可久的志業

有一本書《戴勝通的幸福民宿地圖》裡，作者提到幾間他一去再去的民宿，通常不是位在熱鬧繁華的地點，而是要越過許多高山峻嶺跋山涉水才會到達；這些民宿的主人經營地有聲有色，價位也不算低！可是為什麼還是有許多旅客願意走這麼一趟呢？

喜歡段差感的異國情調嗎？台南也有喔！

作者說到，這些民宿通常是濃縮主人的閱歷、興趣、創意的集合體，除了服務熱忱外，還要帶幾分堅持與傻勁；從這裡看得出來，經營民宿除了很有趣但也辛苦，更重要的是需要時間與投入。

夢想萌芽了，逐漸茁壯成長著-安平劍獅

我想，您開始準備築夢了，而我，會是您蒐羅物件的好幫手！Call Me ！

聖經金句分享

耶和華是我的牧者，我必不致缺乏

他使我躺臥在青草地上，領我在可安歇的水邊

他使我的靈魂甦醒，為自己的名引導我走義路

我雖然行過死蔭的幽谷，也不怕遭害，因為你與我同在，你的杖、你的竿都安慰我

在我敵人面前，你為我擺設筵席，你用油膏了我的頭，使我的福杯滿溢

我一生一世必有恩惠、慈愛隨著我，我且要住在耶和華的殿中，直到永遠

詩篇23篇

耶穌恩友What a friend we have in Jesus

台南買屋賣屋敬請指名

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