美哉！高雄美術館第一排景觀豪宅！

        1984年，時任高雄市長許水德提議興建高雄美術館(以下稱高美館)，經歷三任市長及十多年籌備及興建波折，高美館在1994年6月正式開館；高美館展覽館為4層樓建築物為主體，結合兒童美術館、雕塑公園，共同構成為內惟埤文化園區。多元的高美館，包含展覽前廳、雕塑大廳、16間展覽室、2間多目的室、公共活動區、美術研究廳、美術資源教室、演講廳等等。時常有各種不同型態的展演，分時分空間展出，各自獨立不受干擾，亦可整合為大型展覽廳，受許多國際美術創作品、創作者喜愛，因此高美館常可看到各樣精彩的展演！

湖光水色投映出來豪宅的倒影，坐北朝南向的這群建築是高美館景觀宅尊貴的象徵

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

關於高美館-內惟埤文化園區

高美館入口的迎賓石

歷史緣起

        內惟埤文化園區地處高雄市都會西北位置，在自然地形上，原為「內惟埤」區域範圍，擁有山系與水系交接，以及保有珍貴濕地特色。區域北端的龜山、半屏山與西側南北向的壽山，匯聚了流經區內之愛河，共同形成區域周邊山水環抱的景觀。內惟埤文化園區含括美術東二路、美術館路、馬卡道路以及明誠四路環抱之區域，佔地41 公頃，係由陳柏森、盧友義建築師設計規劃，歷經十七年之規劃、設計及施工始完成。1986年開始規劃；1989年一期工程動工，1994年1月完成第一期工程之美術館、美術廣場、迴廊等；第二期工程自1999 年11月開工，於2000年底完工，完成園區內整地、綠化等工程，包含人工湖水域、濕地沼澤區、步道、人工島、小溪、草坪、園區綠化植栽等；2002年10月完成第三期工程，設有立體停車場、服務中心（後經規劃，更改為兒童美術館、螢火蟲復育區、噴泉廣場等設施）；2003年1月完成全區開發，並交由本館開放使用。整個園區結合美術公園的設置，提供市民一個兼具藝術、文化、休閒、自然生態、教育的多元生活園區。

草坪上美麗的雕塑作品

歷史淵源

      先民渡臺，多以農墾為主；為了防盜，聚落有加以圍柵而居，或以土、石壘為牆垣，或豎竹籬而墾拓者，謂之「圍」。據《高雄市志地理篇》載：「內圍，係清代防匪亂，府縣置兵鎮守保護地方，因而得名，日據時始改內圍為內惟」。內圍包括今鼓山區之前峰、光榮、民榮、民族、興華、內惟、建國、忠正等里。經考證，台灣凡以人工築堤儲水或攔截溪流以供灌溉者，均曰「埤」或「陂」。內惟埤源頭為下淡水溪（今高屏溪），早期以砂包疊成溝渠，引水至蓮池潭，再引至內惟埤儲存。原有面積32 甲，除滋潤灌溉附近廣闊的田野，埤內亦盛產蓮藕、菱角、魚。
       內惟居民多陳、李、林三姓，其祖籍多來自漳州、安溪與龍溪三地。本文化園區位屬高雄市鼓山區龍水里。原主要活動為工業及農業生產兩種。工業以合板、製鋼業為主，農業生產以稻米及菱角為主。「內惟埤」面貌已失，當前之「內惟埤文化園區」另闢人工湖與水渠，希冀恢復此地原有之水文意象。

高美館臨路的人行道設計非常寬敞，很適合快走、慢跑

貼心地提醒您里程

氣候

       屬亞熱帶氣候區內，冬寒而夏熱，雨量多在夏季。除一、二月之平均溫度少於20℃外，平均溫度超過20℃者連續有十個月之久，其中以六至八月最熱。屬於氣溫高，日照充足地區。

不細看，這片像是沼澤還有後方的椰子樹，會以為是熱帶國家的生態樣貌

土質

       本區地質屬第四季中之沖積層，土壤結構主要為沈泥質粘土層。基地週遭外圍環境，以壽山、龜山、半屏山之珊瑚石灰岩地層及珊瑚礁最具特色，多被取為高雄地區自然環境之代表意象。

山系與水文

       以南北走向為主的壽山是高雄都會區之天然地標，環抱區域之西北與西側，壽山以西為台灣海峽，兩者共同構成海灣與港口，並延伸運河支道聯繫左營地區之蓮池潭、龜山、半屏山，形成優異之自然景觀資源，兼具觀光、灌溉、蓄水與調節功能。

生態環境

       本文化園區水域與都市東側之澄清湖，同為高雄地區過境候鳥之棲息地，族群係屬西伯利亞候鳥族群，主要有水鴨、伯勞等鳥類，此外，此區常見的鳥類有大卷尾、綠繡眼、白頭翁、麻雀、八哥、洋燕、家燕、樹鵲、班鳩、伯勞、褐頭鷦鶯、灰頭鷦鶯、喜鵲…等，為文化園區保留了珍貴自然生物資源與特殊景觀。

筆者真的非常愛這群可愛的小傢伙

非常親近人，他們也知道要上鏡頭啦

可愛的小傢伙是用飛躍的方式從平台跳入水面的！

特色植栽與稀有植物

       為提供民眾良好的休憩環境，於園區外圍步道遍植小葉欖仁，目前已具規模，成排的樹林成為一條林蔭步道。園區內位於濕地區中的兩棵稀有雜交柳樹更為園區增添了可看性。此外，整個園區的植栽亦儘量採種本土樹種如樟樹、刺桐、茄冬、榕樹、台灣欒樹等，一方面減少病蟲害，一方面塑造園區的特殊性。為能永續發展並保有台灣稀有植物，園區2011 年種植台灣原生樹種計有白雞油樹40棵、烏心石20、牛樟10棵、奇楠木10顆。

植被真的非常茂盛豐富

園內區域

      內惟埤文化園區共分七大區域：一、美術館區一期工程）；二、雕塑公園（一期工程）；三、生態公園（二期工程）；四、噴泉廣場（三期工程）；五、兒童美術館（原服務中心，三期工程）；六、立體停車場（三期工程）；七、南島文化場域。

高美館主體展覽館

資料來源、更多介紹以及展覽查詢請點閱連結：高雄市立美術館官方網站

   

高雄市立美術館第一排景觀豪宅

        高雄市最精華的豪宅坐落地區，第一個是大家耳熟能詳的『農16』特區，而另一個，就是『高美館』特區了！高美館內惟埤文化園區，北邊由明誠四路、東邊由美術東二路、南邊由美術館路、西邊則是馬卡道路這四條主要道路所圍繞的區域。而面臨此區域的住宅，如果景觀視野是可直接看到高美館內惟埤文化園區內的『景觀戶』，就是這區域內最珍貴的單位別了！例如：陳前總統所選購的皇苑建設-人文首璽，更可以說是本區域的代表作！〈無關政治〉

高雄市立美術館景觀第一排社區一覽表，堪稱美術館特區房價之最！

        本區域的優質建商，舉凡皇苑建設、鼎宇建設、太普建設、興富發建設、國城建設、京城建設等等，都是在高雄市甚至其他縣市有推案且大名鼎鼎的建設公司，他們的興建品質高，且地段嚴選，所以銷售單價也不低！這幾間建設公司的『鐵粉』也不少，無論是自住型、投資型，只要該建商有推案，拜這些鐵粉所賜都會有一定的去化量。

房地產的價值，除了1.地段最為重要外，筆者認為接下來的排序就是
2.建築品質

3.建商品牌信譽及售後服務

4.格局樓層所衍生的空氣、陽光、視野

5.未來發展性

高美館特區未來的輕軌、捷運站位置圖，其中台鐵美術館站是轉台鐵、高鐵、輕軌的樞紐站！

高美館第一排景觀宅寫真

皇苑人文首璽

鼎宇美術國邸A、B

鼎宇美術臻邸

皇苑國際館

皇苑人文臻藏

家安樸石

皇邑

國城天廈

嵩豐帝門

嵩豐觀美術

近期美術館第一排的推案還有：比較少見的地上權案的美邦-ONE MORE、興富發-華人桂冠
       
        當然，美術館特區內也有價位較親民的非第一排景觀宅的不錯單位，建築物本身設計、構思、興建團隊、公設等都規劃的不錯，雖然不是視野著名，但同時享受這區域的便利、舒適，以下補充幾棟不錯的案子可讓讀者們欣賞。

宏舜開發高雄H.H，筆者真的好愛它的外觀設計啊！

宏舜開發高雄H.H，位於中華路上

利融建設美術璞御，筆者很愛它的不一樣

國王傳奇2，在這裡知名度頗高的，巴洛克風格外觀

筆者以這篇《美哉！高雄美術館第一排景觀豪宅！》做為基底，往後會陸續專門介紹這裡的漂亮建築物及建案資料，請各位讀者千萬不能錯過哦！

聖經金句分享

詩篇 127:1

若不是耶和華建造房屋，建造的人就枉然勞力。
若不是耶和華看守城池，看守的人就枉然警醒。

台南買屋賣屋敬請指名

部落格關鍵字根：


光鹽房地部落格關鍵字根：高雄美術館、內惟埤文化園區、高美館豪宅、高雄美術館景觀第一排、鼓山區推薦仲介、鼓山區優質仲介、高美館仲介、高美館豪宅專賣、高美館景觀宅、高美館第一排、高雄美術館第一排、永慶不動產、永慶房屋、永慶楠梓土庫加盟店、永慶博愛漢神加盟店、永慶中華明誠加盟店、永慶龍華國小加盟店、永慶農十六神農加盟店、永慶捷運巨蛋加盟店、永慶高雄巨蛋加盟店、永慶中山六合加盟店、永慶高雄雄商加盟店、永慶凱璿文山加盟店、有巢氏高雄巨蛋加盟店、台慶凱璿博愛加盟店、台慶新灣區加盟店、高雄凱璿團隊、凱璿、凱璿不動產事業、凱璿不動產事業股份有限公司、凱璿不動產事業股份有限公司楠梓分公司、楠梓仲介、橋頭仲介、岡山仲介、岡山優質仲介、橋頭優質仲介、楠梓優質仲介、高雄優質仲介、岡山專業仲介、橋頭專業仲介、楠梓專業仲介、高雄專業仲介、岡山誠信仲介、橋頭誠信仲介、楠梓誠信仲介、楠梓房仲、橋頭房仲、岡山房仲、楠梓賣屋、橋頭賣屋、岡山賣屋、楠梓買屋、橋頭買屋、岡山買屋、楠梓車墅、橋頭車墅、岡山車墅、楠梓透天、橋頭透天、岡山透天、楠梓土地、橋頭土地、岡山土地、楠梓店面、橋頭店面、岡山店面、楠梓大樓、橋頭大樓、岡山大樓、楠梓推薦仲介、橋頭推薦仲介、岡山推薦仲介、楠梓永慶、橋頭永慶、岡山永慶、楠梓委託賣屋、橋頭委託賣屋、岡山委託賣屋、楠梓優良仲介、橋頭優良仲介、岡山優良仲介、楠梓不動產、橋頭不動產、岡山不動產、楠梓出售、橋頭出售、岡山出售、德賢商圈、高雄大學商圈、海專商圈、右昌商圈、土庫商圈、橋頭地方法院、橋頭地檢署、高雄第一科技大學商圈、楠梓高中、楠梓國中、後勁夜市、右昌國小、高雄都會公園、楠梓都會公園、世運、後勁溪、後勁、橋頭新市鎮、橋頭糖廠、橋頭老街、橋頭花海、楠梓糖廠、楠梓台糖、岡山中街、岡山省道、岡山河堤公園、岡山勵志新城、勵志新城、岡山國宅、橋頭太子鎮、隆大鳳凰時代、橋頭太子花漾、橋頭京都、橋頭總裁villa、橋頭全民萬歲、橋頭全民萬歲2、雄崗布拉格、橋頭信陽鎮、橋頭花園城堡、創新路Mine、聯上峰景、開喜人生、天天天藍、永信國、悅讀happy、楠梓水雲澗、聯上大囍市、龍騰天御、龍騰天璽、亞太新紀元、森之丘、壯觀羅馬、楠梓日光、都會公園佛羅里達、都會財神、都會嘉年華、鼓山國王傳奇、三民區帝景苑、巴黎新都、童黨萬歲、華雄楠梓瀚、楠梓交響苑、巴巴事業豐花園、MRT、氧樂多、GreenGreen、學院海龍、岡山雙子星大樓、岡山長谷福利國、岡山藍波大樓、勵志新城甲區、勵志新城乙區、橋頭新都心、橋頭高雄大地、橋頭區吉利國、橋頭高橋町、楠梓城中星、楠梓陽光都柏林、水丰景、嵩豐帝門、美邦ONE MORE、鼎宇美術國邸AB、皇苑人文首璽、嵩豐觀美術、興富發華人桂冠、皇邑、太普美術君臨、家安樸石、皇苑國際館、麗晶最上石、皇家美墅、國城天廈、皇苑人文臻藏、皇裕觀雲、國王傳奇、太普美學、華人匯、光鹽房地專屬關鍵字、夏綠通、冠藝、大河漾、樹河堤、美麗國城、和平國宅、楠加州、北國麗景、薇多綠雅、大河苑、京賀、名人香榭、都會園地、四季香頌、仁翔新都心、、超越100、凡爾賽宮、花園輕井澤、杭州西湖、祥發新貴、浪漫滿屋、Mine Mine、公園綠洲、有園、龍鄉十六代、北國鐏龍、楠梓菁英會館、安泰京都、日安高雄、仁翔大中華、公園第一樓、首席京都、名流天廈、海龍之星、佑昌學府、軍校錄大樓、幸福麗邸、心想室成、楠梓公教、天晴、英郡、萊茵清境、高雄加州、巴里島、新領袖大樓、森泳大地、玫瑰花園、歐蘭朵大廈、甲上生活特區、溫布頓、、大學17、ALLPASS、明陽華廈、成家立業、夏綠第華、百世可樂、世紀天下、建豪新都、加昌一期、透天國、鴻運世家、高雄海專NO.2、公園家年華、王牌大樓、上流社會、郡都花園、98新生活、天下第一國、鴻運大道、博源極品、如意學園、北京城、日出大道、高雄市銀座、翰林院、、康橋印象、小康成家、幸福府邸、香榭花園、遠境雄觀、都會財神、Mobile01、智邦、論壇、開箱文分享、住戶社團、羅浮宮、金革景湛、鍾愛一生、國際別墅、都會星城、百合庭、昶威公園、清豐大鎮、歡樂年華、美滿新家、寧園翠海、右昌新加坡、友友新貴、香榭麗城、純境二期、漢陽紅樓、輕鬆住、捷運薪家、綠野花鄉、捷運新都、涵碧御座、圓園緣、漢陽門第第六代、金華天第、純境、水森林、佃坤哈佛、海專龍鄉緣、龍鄉六代、仁翔快樂新家、楠都門第、生活大亨、幸福新家、健康新家No.1、健康綠都、蔚藍海岸、天砌晴、國城MRT、三荷園、月河京鑽、台灣別莊、左岸、如意居一期、美麗別莊、楓禾園、楠梓地王、綠荷岸、豪富、臻璽、龍騰精湛、鮮綠墅、米蘭大道、岡山太陽座、玉都市、公園城市、龍鄉五代、集晴園、四季富邑、國家康庭、擎天崗、大仁鑫礦、大德天璞、小天母、公園旺市、天河、吉崗金店、吉崗校園、如邑大樓、百福園大樓、宗銘花園、宗銘財神發、岡山唯一、幸福大樓、上帝、耶穌、基督徒仲介、光鹽房地專屬關鍵字、忠誠豪墅七期八期、采邑、青青家園、前鋒帝寶、品苑、屋頂、星座、美墅國、特新生活家、家慶團圓、站前鑫礦、凱旋大地、愛丁堡、極品、碧城大樓、福崗晶鑽、興寬大樓、賺拾店、鴻金店、雙囍家園、羅曼史大樓、藝墅公園、大帥登基、一般約、專任約、一般委託銷售契約書、專任委託銷售契約書、不動產說明書、審閱期、什麼是一般委託、什麼是專任委託、光鹽房地部落格專屬關鍵字、stanley i house、yahoo、部落格、痞客邦、Mobile01、PTT、批踢踢實業

「高雄厝」解放屋頂：鐵皮違建加裝太陽能就地合法，美化城市又環保

解放屋頂，法令提供屋頂綠化、光電和儲水設施獎勵辦法。圖片提供：高雄市工務局

特約記者李育琴報導

        高雄市政府為了推動生態綠能城市，設置包括〈建築物設置太陽光電設施辦法〉、〈高雄厝設計及鼓勵回饋辦法〉等法令，試圖透過建築設計手法和綠能設施來達到節能減碳成效，其中〈高雄厝設計及鼓勵回饋辦法〉鼓勵民眾將加頂蓋的車庫、屋頂增建的鐵皮等，改為具綠能效益的設施，即可成合法建物。

       不過高雄市工務局表示，相關法令已經公告實施一年多，民眾和建築業者仍不太了解，因此希望透過案例讓民眾更加了解推動辦法。今年2月，高雄市美濃區一棟建築物的車庫頂加蓋違建，就採用高雄厝獎勵辦法，申請增建綠能設施，成功取得合法建造執照，成為第一件原有違建轉高雄厝合法化的案例。

屋頂鐵皮改建綠能設施合法化。圖片來源：高雄市工務局。

鐵皮違建拆不完  改以輔導申請增設綠能設施

        屋頂加蓋鐵皮是台灣南部因應氣候炎熱和下雨所形成的生活習慣和文化，而高雄的強烈日照是發展屋頂太陽能最好的優勢，高雄市議員吳益政因此極力促成高雄市相關法令修正，透過屋頂政策解放，既然違建拆不了，就讓鐵皮屋頂、水泥化屋頂改造成綠能設施，協助民眾取得合法化，同時又可達到節能和美化都市景觀。

        工務局幫工程司涂展晟說明申請流程指出，若原本是違建要透過獎勵辦法合法化，須先繳清違建罰款，並透過綠能設施的申請，在規範下完成建築師簽證，取得合法執照，完成後再繳交回饋金。不過頂樓加蓋鐵皮不能是四面封閉的，且仍須符合消防安全等相關建築法規。

        工務局表示，在首件違建轉高雄厝合法化案例公開後，有更多民眾和業者有意申請，市府也將設置輔導窗口，協助民眾諮詢，並主動通知建物可申請獎勵辦法。

全台最大貨櫃建築  傳遞綠能環保綠建築理念

      「解放屋頂」政策是吳益政所提倡，他與市府官員合作，研究訂定適合高雄環境氣候和發展綠能的建築法令，為「高雄厝」找到具代表性的定義。位在苓雅區的服務處，就是他推動高雄綠能城市的行動說明。

       2014年，吳益政在苓雅區凱旋三路的一塊空地上，蓋起了全台最大的貨櫃建築。貨櫃再利用被視為一種環保再生的建築材質，搭配綠能和再製造的概念，貨櫃建築不再只是裝飾品，吳益政認為，「應該讓市民了解貨櫃在城市裡扮演的角色，是另一種建築的可能。」

吳益政解放城市貨櫃建築，全台最大貨櫃建築。攝影：李育琴

        吳益政邀請建築師王啟圳設計建造，他用12個貨櫃蓋出約200坪的競選總部。除了採用回收貨櫃，其他建材也是利用回收材質，包括木棧板、課桌、廢棄鐵桶等，細部設計更透露出高雄港都的特色，例如聘用修船工來做建築焊接組裝，還使用從港口拆船業收集來的輪船窗戶零件等。

       不過這座貨櫃建築最重要的是節能建築的設計手法，包括天井、迴廊和深陽台等，都是在高雄厝法令中，希望能突破既有的法令規定。

天井、迴廊、深陽台都是綠建築的理念，讓空氣流通、人比較健康。攝影：李育琴

天井、迴廊、深陽台  因應南部氣候的建築設計

        台灣的建築法規只允許陽台做2米深，不過吳益政在國際考察和相關案例中發現，要阻擋南部的陽光直射，東、南、西面必須有3米深的陽台。而國外許多綠建築大樓設計深陽台，種植樹木植物，形成垂直森林，一棟建築就好比一座森林一樣，對於都市建築立面景觀和氣候調適有相當作用。

        在高市府新公告的高雄厝獎勵辦法中，就允許新建案可設計3米深景觀陽台，可不計地坪和容積，工務局指出，目前已有80餘件申請件數。
吳益政接著再推動迴廊的設計也能申請獎勵。過去在日治時期，高雄的建築都設計有迴廊，因為南部氣候和日照因素，迴廊可促進通風對流和遮陽，吳益政服務處秘書蕭芷倩說明，空氣對流就可減少開冷氣，人也會比較健康。

民眾在中庭參與藝術工作坊活動，善用虛空間讓空氣對流，不悶熱。攝影：李育琴

        因此服務處的貨櫃建築，也為了增加空氣對流，設計許多虛空間，包括一樓中庭、天井和二樓的迴廊，一樓貨櫃則抬高離地30公分，讓冷空氣可以從下而上帶動熱空氣向上排出。

       實際在中庭參加活動的民眾，並不會感到悶熱，舒適的環境讓人願意久留，服務處成為民眾參與政治的場域。這是吳益政參考德國國會的設計，通透的天井讓民眾可以從上往下看到國會開議情況，代表政治透明、民眾參與監督。

解放屋頂  太陽能即發即用

        為了推動解放屋頂，在貨櫃建築的頂樓架設太陽能光電板。蕭芷倩說，事前經過精密計算，服務處一小時用電量最多為7度，因此架設7.21KW的光電設備，一小時可發8度電，且採用屏東環保聯盟理事長洪輝祥的建議，以即發即用不賣電的方式，白天供應辦公室用電綽綽有餘，未來增設儲電電池後，可將白天的發電儲存，晚上也可使用，屆時用電就可以百分之百自給自足。

       吳益政以此證明，解放屋頂、用綠能設施和綠化植被改善都市建築環境是可行的。

解放屋頂，架設7KW太陽能光電，供電即發即用不賣電。攝影：李育琴

        在三樓的書房內，展示著吳益政出國考察綠能城市規劃的照片，歐洲、古巴、美國等地，透過城市考察，開始推動高雄更多進步的政策，例如輕軌、公共腳踏車、綠建築、腳踏車上渡輪、捷運等，「這裡每一張照片都是一個政策，」蕭芷倩說。儘管吳益政並未時時出現在服務處，但民眾若想要參觀了解貨櫃建築的設計和理念，可直接與服務處聯絡，工作人員樂意為來訪的民眾解說導覽，一起參與解放城市。

文章出處
環境資源中心 http://e-info.org.tw/node/113798
本著作係採用創用 CC 姓名標示-非商業性-禁止改作 4.0 國際 授權條款授權

聖經金句分享

約翰一書2:15-16

「不要愛世界和世界上的事。人若愛世界，愛父的心就不在他裏面了。因為凡世界上的事，就像肉體的情欲，眼目的情欲，并今生的驕傲，都不是從父來的，乃是從世界來的。」

台南買屋賣屋敬請指名

房地產小學堂！什麼是專任委託？什麼是一般委託？

     


        大家好，今天談論的主題是，當您要開始委託仲介賣房子時，會接觸到的委託型式；目前坊間的仲介業者，會提供兩種合約供屋主審閱選擇，一種是專任委託書，另一種則是一般委託書。什麼？您問老師有沒有第三種選項，例如口頭約或者你們仲介先帶看，有成交了再來補簽委託書就好！這種『古代屋主』即使在這麼先進文明的2016年，還是確實存在著哦！

        其實不能怪消費者觀念停留在過去的口頭約，主要有是些屋主對於不動產仲介還是不信任，認為簽委託書綁手綁腳外還很多陷阱；又或者，這些屋主們根本不了解為什麼要簽合約，到底，簽立這些委託約，對於屋主以及仲介，會有什麼保障跟權利義務呢？這就是我們今天要上課的內容。在今天上課前，筆者有繪製了一張表格，在選擇交給仲介賣之前，也會有屋主會想到自售，我們就先來比較自售或者交給仲介業者的售屋差異吧！

經由以上表格的比較內容我們可以發現，其實交給仲介還是有不少優點的！

  

       『所謂聞道有先後，術業有專攻』在不同領域有不同領域的專家；在歐美國家，各行各業在社會都有其能夠立足之地，那是因為歐美人士充分尊重專業。回到台灣，普遍還是存在以自我為重的觀念，認為自己不比別人差，只要是自己『略懂』的，就希望自己能夠下去做；常常認為自己一定能做得更好，而且還可以省下費用！不過，真的能夠心想事成嗎？

新聞連結：某教授售屋被騙屋

       不只是屋主，其實蠻多買方也想過，如果能夠跟屋主自己交易不必透過仲介，一來可以省下服務費，一來自己跟屋主談說不定可以大殺特殺！筆者相信，人性是脆弱的，只要牽扯到利益問題，人都會變得非常『積極』，所以要不要自售的問題的相對面就是『要不要找仲介買房？』但談到錢，血淋淋地一翻兩瞪眼之外，還存在著許多交易風險。

衰！買屋遭詐騙！ 200萬頭期款剩10萬！

受過專業訓練的房仲在第一線接聽電話時就已經開始在過濾買方了

        筆者所提供的思考觀點，其實各位在網路上，在新聞播報當中，一定時有耳聞！而且還常常看到！一切都是可怕的人心：被騙的因為貪婪、騙人的實在可惡！在這詐騙橫行的時代，反而買賣能夠順利圓滿交易成功，才是最重要的目的了！

順利結案囉！謝謝屋主夫妻的肯定！

  

什麼是專任委託(專任約)？

        專任委託，全名稱為【專任委託銷售契約書】，是始有房仲業以來，最先使用的委託型態。專任委託簡單來說，一間房地委託一位經紀人(或經紀業)專職處理；委託期間內，屋主不得自行出售或委由第三方仲介出售，否則會觸犯罰則。

專任委託的優勢

1.市場獨賣，稀有性較高，易吸引買方瀏覽注目
2.單一窗口，經紀業者較易替屋主守住理想賣價
3.專職處理，承辦人員須善盡善良管理人之職
4.經紀業投入的廣告預算較多，增強曝光度
5.地區仲介業若有聯賣機制，可省去頻受打擾之苦
6.業主較要求仲介代辦事項

因為專任合約，承辦人主動幫屋主打掃整理屋況，這樣房子也會比較好賣

我們還會購買新拖鞋，方便賞屋買方更換，以維持委託人房屋的屋況清潔

筆者的搭檔還會替屋主布置屋況，屋主看了感動、買方賞屋心動！

什麼是一般委託(一般約)？

        

        一般委託，全名稱為【一般委託銷售契約書】，是由專任委託演變而來。房仲業是個非常競爭且高壓力的工作，因房仲品牌有好有壞，業績高低也差非常多，競爭力較差的業者，為了爭取屋主的合約，就會建議屋主使用一般委託，通常會對屋主說『你也可以賣，我也可以賣，他也可以賣，大家都可以賣，這樣成交機會比較多啦！​』於是一般委託約就這樣誕生。


一般委託的優勢


1.屋主可委託多位房地產業者出售
2.曝光度高
3.屋主可自售(是不是優勢，不知道)

P.S一般約因同時委託多家房仲，屋主千萬要小心兩家以上同時成交，這樣會衍生一屋二賣的問題還有違約金的問題！

一般約曝光度超高的『萬國旗』，如果你是買方？如果你是屋主呢？

這是我們從同業手中接來的案子，因為之前是一般約，落葉堆滿整個院子

排水塞住，下雨水淹到房子內，木質地板都壞了！

後來屋主讓我們專任處理，花了一天的時間清理乾淨

手掌因打掃屋主房子紅腫破皮是常見的

專任委託好？還是一般委託好？

       筆者認為沒有一定的優劣，主要還是看物件的使用狀況、屋況、物件屬性、屋主作息、銷售策略等等諸多因素，雖然筆者幾乎都是專任委託...。以下筆者製表，可供讀者們參考看看：

合約內之屋主義務及違約罰則

        

        不論您選擇一般委託或專任委託來販售您的不動產，在簽立合約之前，有幾件注意事項還是要提醒您：

1.主動要求行使三日合約審閱期，如自己選擇不履行也要請經紀人逐條解釋說明合約
2.確認合約書屬性
3.簽立個資法保護聲明書
4.確實提供產權證明給不動產業者參考
5.注意合約中屋主及仲介業之權利義務
6.誠實告知及填寫『標的物現況說明書』
7.有特約事項需載明在合約特約條款處

委託人之義務(內容擷取自某品牌仲介定型化契約，以下委託人稱甲方受託人稱乙方)



一、簽訂本契約時，甲方應提供本房地產之土地、建物所有權狀影本及國民身分證影本，並交付房屋之鑰匙等物品予乙方，如有使用執照影本及管路配置圖等，應一併提供。
二、由代理人出面代理甲方簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人之身分證正反面影印本、授權書及印鑑證明交付由乙方驗證收執，以利乙方作業。
三、有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次付予乙方。
      (1)委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。(專任條款)
      (2)委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。
      (3)乙方收受訂金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。
      (4)簽立書面買賣契約書後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者。
      (5)委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。
四、在簽立書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付委託價額百分之四或沒收價金之50%取其低者，給予乙方作為服務報酬。
五、甲方及其代理人保證其委託標的物產權及使用權清楚且有出售之權利即可隨時配合交屋；並應就房地產之重要事項簽認於標的物現況說明書中，且依法負有在乙方製作之『不動產說明書』上簽章之義務，否則視        同違約。甲方及其代理人對乙方有誠實告知之義務，如任一人有虛偽不實之生乙方之損害時，甲方及其代理人負連帶賠償責任。
六、本標的物若曾有兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事發生，買方得逕行解除契約，甲方應無條件返還價款予買方。
七、甲方出售土地筆數、地號應以使用執照所登載之建築基地為準。若與上述情事不符並造成買方權益受損，經買方通知甲方限期補正而甲方未遵期補正者，買方得逕行解除契約，甲方應無條件返還價款予買方，並        負擔損害賠償責任。


       
        看了會很害怕嗎？其實您仔細研究，說真的要踩到線被處罰的機會微乎其微！以上七條文，是專任約及一般約對委託者的約束，唯一不同只有第三條第一款是專任條例，其他的條文兩種屬性的合約都是一樣的！我再簡單地說明：專任合約簽了不要自己賣或再委託第三方，兩種合約簽了就讓時間到期就沒事了(一般約只要房屋售出時自動滅失)，然後到期兩個月內別跟仲介辛苦帶來的買方私下成交。這樣，您還會覺得簽合約很可怕嗎？只要賣屋這事全權交給仲介處理，不但可多出時間做自己的事情，還可輕鬆悠閒地等仲介把買方找出來成交。

中立的第三方場所，專業的特約代書，全程錄音錄影，安全又有保障！

為什麼要簽委託？

        民國88年總統華總一義字公佈的【不動產經紀管理條例】為了促使仲介業者奉公守法，始定特法約束管理，並且於90年、100年增修及修訂法規，為的是更嚴厲執行該法。更有，地政局我們的直屬長官時常突擊檢查各分店的合約簽立狀況，凡查屬實未簽立合約而行銷售之實者，得逕行開罰6-30萬罰款！而各分店東的意思表示：全數將由經紀人員自行吸收！  
        所以親愛的屋主們，千萬別再跟仲介們說『不必簽約啦，你們先帶看，成交了再簽約！』我相信，能夠答應您條件的人，本身的素行應該也是大有問題！6-30萬，我們賣一間房子的傭收都還無法支付呢！真心要賣房子，就好好地跟仲介討論了解合約內容，給仲介們也給屋主您一份保障跟權益！(合約內亦有載明仲介之義務)

聖經金句分享

箴言 3:5-6

你要專心仰賴耶和華，不可倚靠自己的聰明。

在你一切所行的事上，都要認定他，他必指引你的路。

光鹽房地部落格關鍵字根：


專任跟一般的差別、永慶不動產、永慶房屋、永慶楠梓土庫加盟店、永慶博愛漢神加盟店、永慶中華明誠加盟店、永慶龍華國小加盟店、永慶農十六神農加盟店、永慶捷運巨蛋加盟店、永慶高雄巨蛋加盟店、永慶中山六合加盟店、永慶高雄雄商加盟店、永慶凱璿文山加盟店、有巢氏高雄巨蛋加盟店、台慶凱璿博愛加盟店、台慶新灣區加盟店、高雄凱璿團隊、凱璿、凱璿不動產事業、凱璿不動產事業股份有限公司、凱璿不動產事業股份有限公司楠梓分公司、楠梓仲介、橋頭仲介、岡山仲介、楠梓房仲、橋頭房仲、岡山房仲、楠梓賣屋、橋頭賣屋、岡山賣屋、楠梓買屋、橋頭買屋、岡山買屋、楠梓車墅、橋頭車墅、岡山車墅、楠梓透天、橋頭透天、岡山透天、楠梓土地、橋頭土地、岡山土地、楠梓店面、橋頭店面、岡山店面、楠梓大樓、橋頭大樓、岡山大樓、楠梓推薦仲介、橋頭推薦仲介、岡山推薦仲介、楠梓永慶、橋頭永慶、岡山永慶、楠梓委託賣屋、橋頭委託賣屋、岡山委託賣屋、楠梓優良仲介、橋頭優良仲介、岡山優良仲介、楠梓不動產、橋頭不動產、岡山不動產、楠梓出售、橋頭出售、岡山出售、德賢商圈、高雄大學商圈、海專商圈、右昌商圈、土庫商圈、橋頭地方法院、橋頭地檢署、高雄第一科技大學商圈、楠梓高中、楠梓國中、後勁夜市、右昌國小、高雄都會公園、楠梓都會公園、世運、後勁溪、後勁、橋頭新市鎮、橋頭糖廠、橋頭老街、橋頭花海、楠梓糖廠、楠梓台糖、岡山中街、岡山省道、岡山河堤公園、岡山勵志新城、勵志新城、岡山國宅、橋頭太子鎮、隆大鳳凰時代、橋頭太子花漾、橋頭京都、橋頭總裁villa、橋頭全民萬歲、橋頭全民萬歲2、雄崗布拉格、橋頭信陽鎮、橋頭花園城堡、創新路Mine、聯上峰景、開喜人生、天天天藍、永信國、悅讀happy、楠梓水雲澗、聯上大囍市、龍騰天御、龍騰天璽、亞太新紀元、森之丘、壯觀羅馬、楠梓日光、都會公園佛羅里達、都會財神、都會嘉年華、鼓山國王傳奇、三民區帝景苑、巴黎新都、童黨萬歲、華雄楠梓瀚、楠梓交響苑、巴巴事業豐花園、MRT、氧樂多、GreenGreen、學院海龍、岡山雙子星大樓、岡山長谷福利國、岡山藍波大樓、Mobile01、智邦、論壇、開箱文分享、住戶社團、勵志新城甲區、勵志新城乙區、橋頭新都心、橋頭高雄大地、橋頭區吉利國、橋頭高橋町、楠梓城中星、楠梓陽光都柏林、水丰景、光鹽房地專屬關鍵字、夏綠通、冠藝、大河漾、樹河堤、美麗國城、和平國宅、楠加州、北國麗景、薇多綠雅、大河苑、京賀、名人香榭、都會園地、四季香頌、仁翔新都心、、超越100、凡爾賽宮、花園輕井澤、杭州西湖、祥發新貴、浪漫滿屋、Mine Mine、公園綠洲、有園、龍鄉十六代、北國鐏龍、楠梓菁英會館、安泰京都、日安高雄、仁翔大中華、公園第一樓、首席京都、名流天廈、海龍之星、佑昌學府、軍校錄大樓、幸福麗邸、心想室成、楠梓公教、天晴、英郡、萊茵清境、高雄加州、巴里島、新領袖大樓、森泳大地、玫瑰花園、歐蘭朵大廈、甲上生活特區、溫布頓、、大學17、ALLPASS、明陽華廈、成家立業、夏綠第華、百世可樂、世紀天下、建豪新都、加昌一期、透天國、鴻運世家、高雄海專NO.2、公園家年華、王牌大樓、上流社會、郡都花園、98新生活、天下第一國、鴻運大道、博源極品、如意學園、北京城、日出大道、高雄市銀座、翰林院、、康橋印象、小康成家、幸福府邸、香榭花園、遠境雄觀、都會財神、羅浮宮、金革景湛、鍾愛一生、國際別墅、都會星城、百合庭、昶威公園、清豐大鎮、歡樂年華、美滿新家、寧園翠海、右昌新加坡、友友新貴、香榭麗城、純境二期、漢陽紅樓、輕鬆住、捷運薪家、綠野花鄉、捷運新都、涵碧御座、圓園緣、漢陽門第第六代、金華天第、純境、水森林、佃坤哈佛、海專龍鄉緣、龍鄉六代、仁翔快樂新家、楠都門第、生活大亨、幸福新家、健康新家No.1、健康綠都、蔚藍海岸、天砌晴、國城MRT、三荷園、月河京鑽、台灣別莊、左岸、如意居一期、美麗別莊、楓禾園、楠梓地王、一般委託跟專任委託有什麼不同、綠荷岸、豪富、臻璽、龍騰精湛、鮮綠墅、米蘭大道、岡山太陽座、玉都市、公園城市、龍鄉五代、集晴園、四季富邑、國家康庭、擎天崗、大仁鑫礦、大德天璞、小天母、公園旺市、天河、吉崗金店、吉崗校園、如邑大樓、百福園大樓、宗銘花園、宗銘財神發、岡山唯一、幸福大樓、上帝、耶穌、基督徒仲介、光鹽房地專屬關鍵字、忠誠豪墅七期八期、采邑、青青家園、前鋒帝寶、品苑、屋頂、星座、美墅國、特新生活家、家慶團圓、站前鑫礦、凱旋大地、愛丁堡、極品、碧城大樓、福崗晶鑽、興寬大樓、賺拾店、鴻金店、雙囍家園、羅曼史大樓、藝墅公園、大帥登基、一般委託、專任委託、什麼是一般委託、什麼是專任委託、賣屋簽委託、賣屋可以不簽約嗎、賣屋要找誰、一般委託私下成交、一般委託書內容、專任委託書內容、一般委託書條文、專任委託書條文、不動產經紀管理條例、地政局、光鹽房地部落格專屬關鍵字、stanley i house、yahoo、部落格、痞客邦、Mobile01、PTT、批踢踢實業