大家好，今天談論的主題是，當您要開始委託仲介賣房子時，會接觸到的委託型式；目前坊間的仲介業者，會提供兩種合約供屋主審閱選擇，一種是專任委託書，另一種則是一般委託書。什麼？您問老師有沒有第三種選項，例如口頭約或者你們仲介先帶看，有成交了再來補簽委託書就好！這種『古代屋主』即使在這麼先進文明的2016年，還是確實存在著哦！
其實不能怪消費者觀念停留在過去的口頭約，主要有是些屋主對於不動產仲介還是不信任，認為簽委託書綁手綁腳外還很多陷阱；又或者，這些屋主們根本不了解為什麼要簽合約，到底，簽立這些委託約，對於屋主以及仲介，會有什麼保障跟權利義務呢？這就是我們今天要上課的內容。在今天上課前，筆者有繪製了一張表格，在選擇交給仲介賣之前，也會有屋主會想到自售，我們就先來比較自售或者交給仲介業者的售屋差異吧！
經由以上表格的比較內容我們可以發現，其實交給仲介還是有不少優點的！
新聞連結：某教授售屋被騙屋
不只是屋主，其實蠻多買方也想過，如果能夠跟屋主自己交易不必透過仲介，一來可以省下服務費，一來自己跟屋主談說不定可以大殺特殺！筆者相信，人性是脆弱的，只要牽扯到利益問題，人都會變得非常『積極』，所以要不要自售的問題的相對面就是『要不要找仲介買房？』但談到錢，血淋淋地一翻兩瞪眼之外，還存在著許多交易風險。
衰！買屋遭詐騙！ 200萬頭期款剩10萬！
受過專業訓練的房仲在第一線接聽電話時就已經開始在過濾買方了
筆者所提供的思考觀點，其實各位在網路上，在新聞播報當中，一定時有耳聞！而且還常常看到！一切都是可怕的人心：被騙的因為貪婪、騙人的實在可惡！在這詐騙橫行的時代，反而買賣能夠順利圓滿交易成功，才是最重要的目的了！
順利結案囉！謝謝屋主夫妻的肯定！
什麼是專任委託(專任約)？
專任委託的優勢
1.市場獨賣，稀有性較高，易吸引買方瀏覽注目
2.單一窗口，經紀業者較易替屋主守住理想賣價
3.專職處理，承辦人員須善盡善良管理人之職
4.經紀業投入的廣告預算較多，增強曝光度
5.地區仲介業若有聯賣機制，可省去頻受打擾之苦
6.業主較要求仲介代辦事項
因為專任合約，承辦人主動幫屋主打掃整理屋況，這樣房子也會比較好賣
我們還會購買新拖鞋，方便賞屋買方更換，以維持委託人房屋的屋況清潔
筆者的搭檔還會替屋主布置屋況，屋主看了感動、買方賞屋心動！
什麼是一般委託(一般約)？
一般委託，全名稱為【一般委託銷售契約書】，是由專任委託演變而來。房仲業是個非常競爭且高壓力的工作，因房仲品牌有好有壞，業績高低也差非常多，競爭力較差的業者，為了爭取屋主的合約，就會建議屋主使用一般委託，通常會對屋主說『你也可以賣，我也可以賣，他也可以賣，大家都可以賣，這樣成交機會比較多啦！
』於是一般委託約就這樣誕生。一般委託的優勢
1.屋主可委託多位房地產業者出售
2.曝光度高
3.屋主可自售(是不是優勢，不知道)
P.S一般約因同時委託多家房仲，屋主千萬要小心兩家以上同時成交，這樣會衍生一屋二賣的問題還有違約金的問題！
一般約曝光度超高的『萬國旗』，如果你是買方？如果你是屋主呢？
這是我們從同業手中接來的案子，因為之前是一般約，落葉堆滿整個院子
排水塞住，下雨水淹到房子內，木質地板都壞了！
後來屋主讓我們專任處理，花了一天的時間清理乾淨
手掌因打掃屋主房子紅腫破皮是常見的
專任委託好？還是一般委託好？
。以下筆者製表，可供讀者們參考看看：
合約內之屋主義務及違約罰則
不論您選擇一般委託或專任委託來販售您的不動產，在簽立合約之前，有幾件注意事項還是要提醒您：
1.主動要求行使三日合約審閱期，如自己選擇不履行也要請經紀人逐條解釋說明合約
2.確認合約書屬性
3.簽立個資法保護聲明書
4.確實提供產權證明給不動產業者參考
5.注意合約中屋主及仲介業之權利義務
6.誠實告知及填寫『標的物現況說明書』
7.有特約事項需載明在合約特約條款處
委託人之義務(內容擷取自某品牌仲介定型化契約，以下委託人稱甲方受託人稱乙方)
一、簽訂本契約時，甲方應提供本房地產之土地、建物所有權狀影本及國民身分證影本，並交付房屋之鑰匙等物品予乙方，如有使用執照影本及管路配置圖等，應一併提供。
二、由代理人出面代理甲方簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人之身分證正反面影印本、授權書及印鑑證明交付由乙方驗證收執，以利乙方作業。
三、有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次付予乙方。
(1)委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。(專任條款)
(2)委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。
(3)乙方收受訂金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。
(4)簽立書面買賣契約書後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者。
(5)委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。
四、在簽立書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付委託價額百分之四或沒收價金之50%取其低者，給予乙方作為服務報酬。
五、甲方及其代理人保證其委託標的物產權及使用權清楚且有出售之權利即可隨時配合交屋；並應就房地產之重要事項簽認於標的物現況說明書中，且依法負有在乙方製作之『不動產說明書』上簽章之義務，否則視 同違約。甲方及其代理人對乙方有誠實告知之義務，如任一人有虛偽不實之生乙方之損害時，甲方及其代理人負連帶賠償責任。
六、本標的物若曾有兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事發生，買方得逕行解除契約，甲方應無條件返還價款予買方。
七、甲方出售土地筆數、地號應以使用執照所登載之建築基地為準。若與上述情事不符並造成買方權益受損，經買方通知甲方限期補正而甲方未遵期補正者，買方得逕行解除契約，甲方應無條件返還價款予買方，並 負擔損害賠償責任。
看了會很害怕嗎？其實您仔細研究，說真的要踩到線被處罰的機會微乎其微！以上七條文，是專任約及一般約對委託者的約束，唯一不同只有第三條第一款是專任條例，其他的條文兩種屬性的合約都是一樣的！我再簡單地說明：專任合約簽了不要自己賣或再委託第三方，兩種合約簽了就讓時間到期就沒事了(一般約只要房屋售出時自動滅失)，然後到期兩個月內別跟仲介辛苦帶來的買方私下成交。這樣，您還會覺得簽合約很可怕嗎？只要賣屋這事全權交給仲介處理，不但可多出時間做自己的事情，還可輕鬆悠閒地等仲介把買方找出來成交。
中立的第三方場所，專業的特約代書，全程錄音錄影，安全又有保障！
為什麼要簽委託？
民國88年總統華總一義字公佈的【不動產經紀管理條例】為了促使仲介業者奉公守法，始定特法約束管理，並且於90年、100年增修及修訂法規，為的是更嚴厲執行該法。更有，地政局我們的直屬長官時常突擊檢查各分店的合約簽立狀況，凡查屬實未簽立合約而行銷售之實者，得逕行開罰6-30萬罰款！而各分店東的意思表示：全數將由經紀人員自行吸收！
所以親愛的屋主們，千萬別再跟仲介們說『不必簽約啦，你們先帶看，成交了再簽約！』我相信，能夠答應您條件的人，本身的素行應該也是大有問題！6-30萬，我們賣一間房子的傭收都還無法支付呢！真心要賣房子，就好好地跟仲介討論了解合約內容，給仲介們也給屋主您一份保障跟權益！(合約內亦有載明仲介之義務)
聖經金句分享
箴言 3:5-6
你要專心仰賴耶和華，不可倚靠自己的聰明。
在你一切所行的事上，都要認定他，他必指引你的路。
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您好 江大哥
回覆刪除我也是剛踏近房地產的姊妹，不知道有沒有榮幸可以分享你寫的文章
目前也想要架站分享一些房地產的資訊