House翻！漏水防治工程施工實錄

台灣是典型的島嶼氣候，空氣潮濕、天氣多變；像是午後雷陣雨、梅雨季，甚至颱風等等，在夏天雨季來臨時候，房屋的防水功能就非常重要。

斜屋頂上的屋瓦因排水性佳，是隔熱防水常見的一個手段

物件現況及問題所在

今天筆者實拍一間位於台南安平的23年公寓，該物件是4F+5F的樓中樓公寓，其中5F就是整棟建築物的頂樓；該物件的正面牆面是有貼磁磚的，後方防火巷側則是水泥牆壁。目前有滲漏水的位置在物件後方的4F壁面以及5F天花板有些微水漬痕跡，推測就是4F後方外牆及天花板防水層失效，需要施做防漏工程來補強。

頂樓先前施做的防水層已經失效，地面也出現了不少龜裂痕跡

女兒牆龜裂非常嚴重，裂縫皆有可能導致水分滲入壁面

後方防火巷的外牆及梁柱也有不少裂縫，這些可能都會導致滲漏水進而產生壁癌

什麼是壁癌？

維基百科：

壁癌，又稱白華、吐露，是指在混凝土、磚塊等材質中，可溶解的成份隨水溶解，在水份蒸發之後，析出白色的鹽類附著物質[1]:5。其產生的原因相當複雜，因此工程界仍無法找出一勞永逸的防治方法，故以「壁癌」稱之。

這次的漏水防治工程，筆者有幸邀請到台南地區漏水防治的優良業者-永麗防水抓漏的負責人張永銘先生(以下稱張師傅)來為我們作講解示範。張師傅從事該行業近20年，期間跟隨過不少抓漏界的大師級人物，但除了學習傳承外，張師傅更精益求精；出師後自己不斷改良不斷研究工法，連耗材也是多方比較多家測試，才發展出自己的套路。其中不少摸索出來的訣竅，更成為了自己私房的拿手絕活，也是如此，才能在這行業裡佔有一席之地，名聲響亮！

漏水防治施工步驟

Step1.清理

張師傅說，在工程開始施做前，地面及壁面必須徹底清理乾淨，包含沙塵、碎石、壞掉的舊防水層等等，只要有任何雜質，都會影響防水材附著的密合度；其產生的空隙，會在日後產生氣泡，嚴重的後果是加速防水層損壞。

張師傅仔細清理水錶及建物角落

高壓吹風槍清理角落的細小雜物

乾淨了

張師傅用刀片跟刮刀刮除舊防水PU

大致上清理完畢，準備施工

以下圖解接下來張師傅準備施工的工作內容，總共要做五層防水工序，分別是打底、防護、面漆。如讀者您曾經看過房子壁面水泥膨脹掉落，有可能就是如下圖所示：鋼筋遭遇水份產生化學反應鏽蝕了！鋼筋一但鏽蝕，體積有可能膨脹到1~2倍，於是，會把原先灌漿固定它的水泥層給撐破，所以水泥層(或粉飾層)就會凸出或掉落了。

Step2.第一道打底-黑膠

就像功夫一樣，基礎功蹲馬步要練好，有穩健的下盤才能發出強大的力勁；張師傅說本次施工有五道工序：打三道底、做兩道面。

首先，第一道底用的是水性黑膠(又叫做水性橡化瀝青防水膠)，它的特性有含瀝青成份、耐水解、耐高溫、彈性強、接著力強。

水性黑膠

嗯...我知道讀者你在想什麼

張師傅將水性黑膠混入水、少許彈性水泥、少許水泥

攪拌機登場

張師傅開始豪邁地潑灑攪拌好的黑膠，均勻塗抹在地面上

水錶處眉眉角角比較多，這邊要用小刷子細心塗勻

第一道工序打底完成

工序跟工序間都要有養護時間，要確認上一道工序的料乾了後，才會進行下一道工序。說實在這個案場裂痕多的驚人，這麼多的裂痕吸收降雨後的水份到壁面中，難怪會形成水痕及壁癌；不過張師傅老神在在說：『後面接著看下去吧，別擔心』。

Step3.第二道打底-彈性水泥層

張師傅再次拌勻了黑膠，但這次他加了較多的彈性水泥及一般水泥；他說，還是要多少利用黑膠的特性，讓第二道跟第一道較容易接合，但用了比較多的彈性水泥，是為了防止防水層龜裂用的。

 加入彈性水泥

 接著加入一般水泥

 充分攪拌，轉啊轉~

 豪邁地先灑了些水泥粉防止黑膠黏腳，然後瀟灑傾倒

第二道工序的原料乾的頗快，乾掉後相近於第一道的黑膠，但從深咖啡色變為褐色

然後又得進入養護時間了，每道工續間隔看太陽的大小，大約要間隔2-3小時才能再施做下一道工序。養護時間是張師傅"呼吸"的時刻，此時的他也會比較健談。

張師傅施做過的業主也是有不少赫赫有名的，案例分享中可聽出這行業的箇中辛酸，但也感受的到他投入的熱情。

Step4.第三道打底-結構補強

張先生知道筆者擔心的問題點：頂樓平台裂痕超級多！然而這問題將會在第三道工序裡得到改善。這次黑膠先生已幾乎消失，彈性水泥及一般水泥的量大大增加，然後，張師傅加入了一包他的"秘密武器"，至於是什麼成份，礙於職業道德商業機密，筆者就在這邊保留了！

 超濃郁的比例，攪拌起來就是很癒療

 傾倒下來的瞬間更是不得了，好醫治啊~(癒療啦~)

 有沒有，超猛的第三道，厚實地產生了新的結構層，相較右邊第二道差異非常大

第三道乾燥後也會退色，張師傅說左邊的灰綠色是產生了『壓克力』，這樣的底就OK了

第一天的施工從早上九點到下午五點結束，總共做了上面介紹到的三道工序，因第三道工序的水泥層較厚較不易乾，所以要到隔天才會繼續施做四、五道工序了。

Step5.第四道面漆+第五道面漆

隔天，最後守護地板的英雄登場了-金絲猴防水防熱面漆。

金絲猴這間公司位於筆者的老家高雄岡山本洲，佔地約4500坪是台灣數一數二的防水材製造大廠；金絲猴的老闆是虔誠基督徒，位於岡山河堤旁的豪宅就是辦公室所在地，環境非常優美。然而位於本洲工業區的廠區，亦是該園區少數色彩鮮豔漂亮的廠房，果然很適任面材給人的第一印象。

 第四道工序蓋上去後，幾乎就變成了米白色

 筆者好想塗看看啊~

醫治~不，癒療

養護後就是最後的第五道工序，張師傅滾筒蘸漆的濃度稍微改變了；第五道滾筒上的漆不時滴落下來，最後一道張師傅很豪邁用了特別厚實的金絲猴面漆塗料。

 第五道工序完成！超漂亮的施工品質！

玩命演出-依附繩梯的側牆蜘蛛人

我們常說每個行業都有其辛苦不為人知的地方，今天筆者利用鏡頭，努力記錄著張師傅飛簷走壁辛苦賣力付出的繩梯垂降施工，讓讀者們能夠知道，有些錢我們真的別亂殺，這些辛苦錢就算給您賺，您也不見得想賺，是吧？讓我們一起看下去...

繩梯架設

張師傅在準備施做側牆防水工程前，筆者真的很替他緊張，因為這樣施工風險真的很高，而且繩梯架設的牆面其實已經出現了很嚴重的X裂痕...這代表這道牆壁快不行了！

怵目驚心的X裂！說明結構強度已經減弱許多

 有夠高的五樓視野=3  x 5 = 15m高

 繩梯靠這根鋼筋勾住女兒牆

 說真的要踏出去需要非常大的勇氣

SHOW TIME !

看完張師傅繩梯懸空施工的畫面，各位讀者手心有沒有冒汗呢？筆者在這兩個多小時的時間內真的很不安，心中甚至偷偷幫張師傅禱告，求上帝保守他的安全...

張師傅真的讓筆者再次感受到，各行業都值得尊敬，各行業的合理利潤都是必須要有的！請各位消費者對於辛苦錢真的不要計較，該給的請給足！

謝謝你！辛苦了！張師傅！

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永麗官方網站 

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聖經金句分享

哥林多前書10:13 

你們所遇見的試探，無非是人所能受的。
神是信實的，必不叫你們受試探過於所能受的。
在受試探的時候，總要給你們開一條出路，叫你們能忍受得住。

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優！好社區推薦！《聯上-峰景》面對第一科大美美綠意的小清新社區！

        北高雄楠梓，對於一般老高雄人的印象來說就是：煙囪特別多！楠梓有提供最多高雄區就業人口的『加工出口區』、前石化大廠『中油煉油廠』以及『仁大工業區』，導致該區域有空氣污染的問題，因此，楠梓地區的房價不高，大樓全新3房+車位6-7字頭，25坪土地左右的全新臨路型車墅在該區不超過1500萬。房價以整體大高雄來說十分親民，且兩大煙囪之一的中油煉油廠已陸續搬遷至林園，汙染源少了一半，另有高雄綠心臟都會公園休閒設施、行政區內最多的捷運站群R17-R21、兩所大學院校以及周邊義守大學、三個高速公路交流道等以上提到的加分議題加持下，房價從高雄市敬陪末座，一路晉升為105年高市不動產交易移轉件數前3名！


        筆者最近接到許多買方委託，因為市區房價高、噪音汙染空氣汙染嚴重的關係，想換到楠梓橋頭區，然後利用捷運系統上下班，他們說：幫我找安靜的、空氣好的、離捷運也近的。這樣的居住環境，在楠梓就屬高雄大學商圈以及我們今天要介紹的土庫商圈了！而土庫商圈裡的新建案，筆者推薦您的是小清新社區【聯上-峰景】。

以綠意為意象，作為我們介紹聯上峰景之始

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        面對低密度宛如森林公園的第一科大的聯上峰景社區，臨卓越路退縮17米，更顯該場域的寬敞舒適；建築物大量純白色運用，搭配鐵灰色基底，佐以透徹的玻璃景觀陽台，是聯上峰景給人的第一印象-小清新；第二印象，就是該社區給人一種寬敞開闊的感覺。

取材時的天氣非常好，藍天與白色的峰景社區互相呼應

聯上峰景基地示意圖

永久棟距

        位處卓越路第一排，正臨素有『南台灣最美大學』票選第一名的校園-第一科大。校園美景聞名遐邇，四季各有風情，曾吸引偶像劇前來取景拍攝，更是不少婚紗業者安排拍攝婚紗的地點。校園如同公園般，低密度、棟距遼闊、棟距確保、綠意盎然，這樣的天然條件是住宅條件內十分珍貴的！

正臨綠意盎然的第一科大校園

自地退縮17米，讓利予行人

人車稀少VS寧靜致遠

         對於厭倦都市繁雜、喧囂、擁擠、噪音的人來說，這絕對是個極大的優點(正如同筆者喜歡偏僻寧靜的住宅)，因土庫社區在楠梓是早期屬於台糖土地重劃的重畫區內，道路筆直順暢，但因開發的建案密度不高，目前土庫的居住人地比，還是低於市區許多。晚上這裡在大學生下課後，更是可以用杳無人煙來形容！但是，您可以享有這裡的絕對安靜，路邊車很少很好停車，在馬路上做慢跑之類的運動，安全性非常之高，因為車少，相對也不會在您大口呼吸時吸入廢氣。

筆者從社區樓上拍攝的照片，可見土庫社區開發密度還很低，車上也鮮少人車，舒適！遠眺觀音山鑾！

食衣住行，行不行？

        雖然基地位置是較為偏僻的土庫區最內圍，擁有了絕對的寧靜、好空氣、綠意的優勢，但回到柴米油鹽的基本生活面來談，這邊還是有些許的不便的。土庫地區較繁榮的商圈在土庫二路、清豐二路、土庫路、楠梓路上，那裡吃吃喝喝、大型量販店等商店較多，不過距離峰景社區騎機車開車路程大概也只有5分鐘左右車程，且當您回家的路上，這些吃的喝的是可以"順路"包辦好的，便利性來說沒有到不方便的地步就是。

楠梓台糖量販店是該地區民眾採買常去的大型賣場

管理員VS保全管理VS飯店式管理個人管家

        一棟好的建築，搭配上好的物業公司是可以加乘分數上去的；筆者取材這天，遇見的這組物業公司的櫃台小姐，適時且專業地告知筆者，如有住戶經過或者住戶在使用的空間及私領域，是不能做拍攝的，並且，櫃檯的應對進退非常得體，包含與住戶的互動也是，從旁觀察中，我給予不錯的評價。一般坊間大樓大多都是管理員或保全公司代為管理，從層級最低的談起：

1.管理員-通常沒有制服，阿貓阿狗甚至住戶都可以擔任，管理較為鬆散隨便，有時就算有人進去也不會多問，最糟糕甚至會在上班時打瞌睡。

2.保全管理-通常有制服，由管理公司分配指派，素質參差不齊有老有少；管理公司另外會指派幹部例如總幹事，還會統包清潔工作等等，這是大樓管理大宗。

3.飯店式管理-著體面標準服儀，素質極高，出入控管嚴謹，服務較為主動貼心。例如大廳稍坐會替您遞上茶水，還有代收信件及代墊款項服務等等，住戶就好像入住在飯店時，櫃台人員總是友善親切地服務著住戶，但這類的物業管理費用通常較高，如果低於200戶以下的社區，恐怕因經費高昂無法長期維持，最後還是會轉換成一般的保全管理。另外這種物業公司還會提供個人秘書及管家的額外付費服務，提供居家清潔、衣物送洗、訂票等等服務。以下是峰景社區物業的服務項目：

其中不少項目顛覆筆者的傳統認知，現在的物業公司能為客戶做的更多了！

社區小檔案

建設公司：聯上建築
使用執照號碼： (104)高市工建築使字第01905號
門牌地址 ：  811高雄市楠梓區卓越路163-181號
地號 ：高雄市楠梓區芎蕉段15地號等1筆
土地使用分區：商業區
基地面積_合計：3279.04㎡
幢數： 1幢
棟數：3棟
地上層數：15層
地下層數：3層
總樓戶數： 164戶
建蔽率： 43.16％
容積率： 360％
法定空地面積：1311.62㎡
總樓地板面積： 26114.66㎡
構造種類：鋼筋混凝土
工程造價：貳億貳仟玖佰捌拾零玖仟零捌元整
建照號碼：  (102)高市工建築字第01307號
竣工日期： 104/08/13

社區寫真

一樓為店舖，不過戶數不多，適合公司行號類較屬文市店面

大廳是採挑高大面積採光窗的設計，與右邊車道入口有間隔起來較無小孩誤闖疑慮

大廳的設計簡約明亮富有質感，大片落地窗映入第一科大綠色樹景

連接住戶梯廳與其他公設的挑高空間

大廳後方的吧檯與座位區

餐廳吧檯外的戶外座位區

另外一個角度拍攝

大樓後方步道

大樓後棟仰角拍攝

住戶梯廳，石材與燈光的運用豐富多元

聯上峰景的房型與坪數

       聯上峰景社區坪數38~48坪，房型3~4房，面第一科大皆為較大的4房坪數，有無限綠意景觀；反之後棟為坪數較小的3房型，未來後方空地亦有可能會有建築可能，採光及風景會不會受限未知。以下是筆者繪製的聯上峰景房型配置圖供各位參考：

A1A2、B1B2、D1D2為4房格局，其餘為後棟3房格局

B3戶室內實景(精裝)

B3戶格局示意圖

B3戶客廳餐廳視野

B3戶其中一房須裝潢隔間

建商附贈的廚具

衛浴有配備免治馬桶

後棟視野，前方大樓為龍騰建設的MineMine

聯上峰景案的地下停車場

其他附屬資訊：

該案土地使用分區為商業區

土壤液化潛勢區為中潛勢

聯上峰景實價登錄上的登錄價格

總結

      聯上峰景因為地點的關係，網路評價大多都不太好，而且網友們出價普遍低的可怕！然後銷售方的建商對於輕軌議題著墨很多，不過筆者個人覺得這不是什麼太大的誘因，畢竟高雄的交通主力還是在於自己的交通工具+捷運，輕軌，台灣人還不懂得禮讓它呢，目前凱旋站搭乘的狀況也沒有很踴躍。
       地處偏僻的部分筆者倒認為是一個優勢，土庫商圈早期的土地大多為台糖的農業用地，是單純且乾淨的土地，乾淨你們應該懂...，而且第一科大如同先前的介紹，是一大片綠油油的有如公園的土地，在這裡，晚上八點過後學生老師都下班後，一點聲音噪音都沒有！在工作崗位忙了一整天，回到絕對寧靜的住宅內好好休息，不好嗎？
       如果喜歡大自然喜歡寧靜喜歡好空氣的您，真的可以來走走看看！

※本文供消費者無論是買賣方開箱參考使用，並無實際販售任何商品

※幸福家不動產安南加盟店/鴻運富不動產開發有限公司

※營業員證號：(94)050086號

聖經金句分享

箴16:9

人心籌算自己的道路．惟耶和華指引他的腳步。

台南買屋賣屋找幸福家葛格

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