房地產小學堂！建築線的基本概念

購地自建是很多人畢生的夢想，建構一間有庭院的房屋，就像電視節目《全能住宅改造王》看到的那樣，照自己的意思去規劃居住空間，盡情與建築師及工匠討論想法，然後一磚一瓦實現心中那張藍圖，實在非常過癮！

尋覓理想建築用地不容易，裡頭存在非常多的法規及注意事項

但在購買土地之前，您知道土地其實有許多陷阱跟管制在嗎？什麼樣的土地能蓋？什麼樣的土地只能放著？這些問題地主可能不知道，甚至您身邊的房仲也沒妥善調查，一旦買到有問題的土地真的會欲哭無淚的。

前幾天夜裡突然想畫畫自己想蓋的房子，有車庫庭院樹木，理想大概是三樓高的花園洋房

什麼是指定建築線

先來讀一下法規：

建築法第 48 條
直轄市、縣 (市)  (局) 主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣 (市)  (局) 主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。

請把道路之境界線為建築線畫上紅筆，然後重複朗誦三次

道路之境界線為建築線
道路之境界線為建築線
道路之境界線為建築線

因為很重要，所以念三次。

紅線的部分就是道路的境界線，又稱為建築線，黃色的部分為建地，建地必須緊連建築線才能夠蓋房子

另外，道路的種類又有分三種：

1.計畫道路 - ex重劃區內政府依都市計畫開設的道路
2.現有巷道(既成巷道) - ex行走20年以上供兩戶人家以上通行的道路及產業田路等
3.私設巷道 - ex以自我土地退讓提供通行的中庭車墅

這三種道路的境界線也是建築線。

山間或田野有許多沒鋪設柏油的產業林道，這些道路的境界線就是建築線

鑑界測量與指定建築線

每一宗土地並非如眼睛所見如實臨路，有可能在土地的前方有私人用地而形成所謂的『裡地』，因此，鑑界測量是為了明確土地位置、面積、座標，核對地籍圖與現況是否相符。

鑑界測量複習：房地產小學堂！非關係人立入禁止-土地複丈鑑界篇

接著可委託測量公司測量現況套繪地籍圖繪製，釘定中心樁後向地方縣市政府或公所，現場會勘後核定建築線路線圖，完成這樣的程序，才是俗稱的『熟地』可以建築。

台中市建物套會查詢，白色的土地就是無套繪地

新北市政府公告現有巷道及套繪圖

除了指定建築線，土地有無被套繪，亦是值得注意的重點；所謂被套繪，就是這塊土地的建蔽率被拿去合併使用了，這樣的土地就不能再蓋房子了，非常嚴重。

玩玩看吧！建築物套繪查詢系統

建蔽率複習：房地產小學堂！何謂建蔽率？何謂容積率？

現地建築線在哪裡

依鄰地的建築物可簡易判斷建築線的位置，常有客戶問我：『這間房子(或建地)的土地到哪裡？』如果只是想要大略知道，可用騎樓柱、水錶或水溝蓋的位置"大概"指界，這是依法令的大約判斷。

臺南市騎樓地設置標準第 5 條
騎樓柱正面自道路境界線退縮之距離，在中西區等行政區者為二十五公分，在永康區等行政區者為五十公分；騎樓淨寬度及淨高度之標準，不得小於二點五公尺及三公尺。

這樣您會分辨面前的土地位置大概到哪裡了嗎？

畸零地可不可以蓋房子

『這塊土地好可愛喔，小小的，面積不大價格又便宜！』
相信很多民眾在尋找土地時，不免在網路上看到面積小、總價低、地點又非常好的土地，但是像這樣的土地讀者們要注意了，是不是有符合畸零地管制標準。

最小面寬及深度限制，再小就屬於"畸零地"囉

一旦土地面積(或面寬深度)太小符合畸零地管制規則的土地是不能建築的喔！而且只有少數情況才能突破建築限制，不可不慎。

臺南市畸零地使用規則

http://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=B160060000001300-0920414

可愛的畸零地小房子大多是實施建築管理規則之前的絕版品，攝於台南市鍋牛巷

本篇創作特別感謝張貴財建築師無私的教授醍醐灌頂，有自建需求的朋友可以跟他聯繫接洽。張貴財建築師臉書

張貴財老師簡歷：

經歷

‧高雄市都市計畫技師公會理事長
‧前高雄市政府都市發展局主任秘書
‧寶成建設開發部專員
‧高苑、昆山、樹德、正修、義守、高應大等科技大學兼任講師

考試

‧建築師高考及格
‧都市計畫技師高考及格
‧不動產經紀人及格

學歷

‧文化大學建築系畢業
‧淡江大學建築研究所畢業

現任

‧自然集團公益執行長
‧張貴財建築師/都市計畫技師事務所主持人
‧現代地政及高雄市不動產經紀人工會講師
‧正修、崑山科技大學兼任講師

聖經金句分享

我雖然行過死蔭的幽谷，也不怕遭害，因為你與我同在；

你的杖，你的竿，都安慰我。

在我敵人面前，你為我擺設筵席；

你用油膏了我的頭，使我的福杯滿溢。

詩篇 23:4-5

What A Beautiful Name - Hillsong Worship

台南買屋賣屋敬請指名

買地自建請找土地專家『幸福家葛格』

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