房地產小學堂！建築線的基本概念

購地自建是很多人畢生的夢想，建構一間有庭院的房屋，就像電視節目《全能住宅改造王》看到的那樣，照自己的意思去規劃居住空間，盡情與建築師及工匠討論想法，然後一磚一瓦實現心中那張藍圖，實在非常過癮！

尋覓理想建築用地不容易，裡頭存在非常多的法規及注意事項

但在購買土地之前，您知道土地其實有許多陷阱跟管制在嗎？什麼樣的土地能蓋？什麼樣的土地只能放著？這些問題地主可能不知道，甚至您身邊的房仲也沒妥善調查，一旦買到有問題的土地真的會欲哭無淚的。

前幾天夜裡突然想畫畫自己想蓋的房子，有車庫庭院樹木，理想大概是三樓高的花園洋房

什麼是指定建築線

先來讀一下法規：

建築法第 48 條
直轄市、縣 (市)  (局) 主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣 (市)  (局) 主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。

請把道路之境界線為建築線畫上紅筆，然後重複朗誦三次

道路之境界線為建築線
道路之境界線為建築線
道路之境界線為建築線

因為很重要，所以念三次。

紅線的部分就是道路的境界線，又稱為建築線，黃色的部分為建地，建地必須緊連建築線才能夠蓋房子

另外，道路的種類又有分三種：

1.計畫道路 - ex重劃區內政府依都市計畫開設的道路
2.現有巷道(既成巷道) - ex行走20年以上供兩戶人家以上通行的道路及產業田路等
3.私設巷道 - ex以自我土地退讓提供通行的中庭車墅

這三種道路的境界線也是建築線。

山間或田野有許多沒鋪設柏油的產業林道，這些道路的境界線就是建築線

鑑界測量與指定建築線

每一宗土地並非如眼睛所見如實臨路，有可能在土地的前方有私人用地而形成所謂的『裡地』，因此，鑑界測量是為了明確土地位置、面積、座標，核對地籍圖與現況是否相符。

鑑界測量複習：房地產小學堂！非關係人立入禁止-土地複丈鑑界篇

接著可委託測量公司測量現況套繪地籍圖繪製，釘定中心樁後向地方縣市政府或公所，現場會勘後核定建築線路線圖，完成這樣的程序，才是俗稱的『熟地』可以建築。

台中市建物套會查詢，白色的土地就是無套繪地

新北市政府公告現有巷道及套繪圖

除了指定建築線，土地有無被套繪，亦是值得注意的重點；所謂被套繪，就是這塊土地的建蔽率被拿去合併使用了，這樣的土地就不能再蓋房子了，非常嚴重。

玩玩看吧！建築物套繪查詢系統

建蔽率複習：房地產小學堂！何謂建蔽率？何謂容積率？

現地建築線在哪裡

依鄰地的建築物可簡易判斷建築線的位置，常有客戶問我：『這間房子(或建地)的土地到哪裡？』如果只是想要大略知道，可用騎樓柱、水錶或水溝蓋的位置"大概"指界，這是依法令的大約判斷。

臺南市騎樓地設置標準第 5 條
騎樓柱正面自道路境界線退縮之距離，在中西區等行政區者為二十五公分，在永康區等行政區者為五十公分；騎樓淨寬度及淨高度之標準，不得小於二點五公尺及三公尺。

這樣您會分辨面前的土地位置大概到哪裡了嗎？

畸零地可不可以蓋房子

『這塊土地好可愛喔，小小的，面積不大價格又便宜！』
相信很多民眾在尋找土地時，不免在網路上看到面積小、總價低、地點又非常好的土地，但是像這樣的土地讀者們要注意了，是不是有符合畸零地管制標準。

最小面寬及深度限制，再小就屬於"畸零地"囉

一旦土地面積(或面寬深度)太小符合畸零地管制規則的土地是不能建築的喔！而且只有少數情況才能突破建築限制，不可不慎。

臺南市畸零地使用規則

http://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=B160060000001300-0920414

可愛的畸零地小房子大多是實施建築管理規則之前的絕版品，攝於台南市鍋牛巷

本篇創作特別感謝張貴財建築師無私的教授醍醐灌頂，有自建需求的朋友可以跟他聯繫接洽。張貴財建築師臉書

張貴財老師簡歷：

經歷

‧高雄市都市計畫技師公會理事長
‧前高雄市政府都市發展局主任秘書
‧寶成建設開發部專員
‧高苑、昆山、樹德、正修、義守、高應大等科技大學兼任講師

考試

‧建築師高考及格
‧都市計畫技師高考及格
‧不動產經紀人及格

學歷

‧文化大學建築系畢業
‧淡江大學建築研究所畢業

現任

‧自然集團公益執行長
‧張貴財建築師/都市計畫技師事務所主持人
‧現代地政及高雄市不動產經紀人工會講師
‧正修、崑山科技大學兼任講師

聖經金句分享

我雖然行過死蔭的幽谷，也不怕遭害，因為你與我同在；

你的杖，你的竿，都安慰我。

在我敵人面前，你為我擺設筵席；

你用油膏了我的頭，使我的福杯滿溢。

詩篇 23:4-5

What A Beautiful Name - Hillsong Worship

台南買屋賣屋敬請指名

買地自建請找土地專家『幸福家葛格』

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Hen推薦！咕便所コーヒー咖啡，請自私地犒賞自己吧！

筆者除了曾經住在六龜鄉(區)六年，也因大學念南實踐的關係，有幸住在香蕉王國-旗山鎮(區)長達四年；那時的旗山老街沒那麼熱鬧，至少假日摩托車都暢行無阻，如今熱鬧的氛圍，也不知道從何開始的，畢竟我已離開這裡太久太久。

平日的老街人潮沒那麼多，逛起來挺舒適

旗山大溝頂拆除與重生

旗山大溝頂商店街一定是當地人耳熟能詳的一條街，早期以布料、西服、時鐘、印章等店家聚集，當時與現在的旗山老街連成一氣，熱鬧非凡；後來高雄市政府拆除改建，並興建集合住宅，提供搬遷戶遷移租賃使用，大溝頂回歸原始的面貌。

點擊->大溝頂自救會提供的大溝頂歷史與拆除爭議資料

(昔)你還記得以前大水溝上有一整排木造屋嗎?筆者大四生活就住在門口停放腳踏車的那間。

(今)拆除後的大溝頂兩側多了徒步區，筆者很喜歡這樣的改變

政府興建的搬遷戶集合式社區(租賃)

因此，大溝頂上原先的著名店家，例如：朝林楊桃杏仁露、鴨蛋刺、幽靈肉粽等，都陸續遷移或者消失。但亦有不少長存或興起的美食，像是：老街製冰廠前的香腸大腸、三哥臭豆腐、常美冰店(超推)、阿婆香雞排、巧味楊桃汁等，都是當地人或遊客常造訪祭五臟廟的名店。

雖然少了大溝頂商店街，但騰出不少空白，可以看見飛鳥與藍天，這樣的改變沒什麼不好。

中午到黃家雞肉飯享用排骨飯，沒錯，排骨飯是它的招牌，另外一家黃家飯館也很優秀

隱藏在巷弄內的綠意咖啡館

不得不說，旗山區延平一路上的鞋店真的很好逛，鞋式新穎、店面乾淨、貨源充足，鞋店從平價到高級鞋款都有，來這裡除了美食也是非常好血拼的呢！

利用Google Maps搜尋本地的咖啡廳，正巧在老街巷弄內發現家寫著可愛的名稱：『咕便所』(蹲廁所)，就決定是你了。

上一分鐘才跟太太說以前住旗山四年，沒一條路沒走過，現在去這家店的路線，就是筆者完全不知道的 : P

我們非常喜歡這店家低調的木牌廣告，有別坊間的壓克力招牌大軍，也正如它低調的店面位置。筆者很愛庭院的入口意象，這樣的石柱圍牆已經非常少見了，有一些西洋建築的味道；庭院裡綠意盎然，各式樹種花卉生氣勃勃地盛開著，尤其含笑花獨特的香味，瀰漫空氣之中。

與老屋兼容並蓄

老闆娘說，老屋其實有很多你意想不到的狀況，所以，心態上要去接受並且適應它。從他們改造的一些細節裡，我的確看到了許多和諧與包容；有些單品甚至是從大溝頂拆除屋裡拿來的，你說，看這些舊木板、老電燈，大溝頂是不是還延續著並活在這裡呢？

起先，我以為這是家類似諸多台南老屋欣力的店家，可是細細品味，它是很有個性，很有原則，可以讓時間流動變慢的店家。

它有些規則消費者你必須先知道，能夠遵循再接著下一步。

像是先幽默了一下：咕便所沒有廁所。

其他的，就是要你好好專注在這個當下，然後希望你，別去干擾到主人與其他客人；我認為這樣的規則很好，至於少數Google的1星評論者，我認為很可惜，你無法享受到主人接下來用心的服務與消費體驗了。

倒角的厚木板菜單-在地飲品都是採用附近鄉村特產製成，很用心的生活體驗

這家咖啡店的室內位置並不多，很清楚告訴你這裡不是商業取向，人數比較多的朋友，可能要分開坐在戶外的庭園區。

所以，當你有幸坐在搖滾區(吧台)，就可以靜靜地欣賞女主人的好手藝囉！

KONO手沖法

筆者很愛自己手沖泡杯咖啡喚起一天的精神，但對於豆子、沖泡器具甚至沖泡手法等，皆無特別著墨研究。

近距離看到的是女主人使用的KONO手沖法，這是一種分三個階段以不同水量滴注咖啡粉的手沖方式；全程女主人的姿態端正聚精會神，她的手勢、精美的咖啡器具、冒出的水霧、咖啡的香氣、滴水聲等，畫面十分唯美協調，讓筆者甚是震撼！

能夠凝結時空的視聽味覺，就自己去體驗體驗吧！

六咕奶茶-六龜當地的茶葉+甲仙黑糖的絕妙搭配

香蕉戚風蛋糕

她說：『這是日式的沖泡方式，通常會讓咖啡味道更為濃烈』

回憶筆者跟太太去日本旅遊時，的確感受到日本咖啡的濃烈，這是不同於韓國、台灣較為稀薄淺中，跟西班牙濃縮咖啡的口感較為接近。

店家有開設KONO手沖課程，有興趣的朋友關注看看囉

為你自己停留

日子總是在忙碌中渡過，吃飯時囫圇吞棗，就連喝水也不放過自己，牛飲了起來，這是筆者多年來過日子的方式，常說：沒辦法，業務太忙了。

但看過《通往財富自由之路》一書後，知道其實專注力是最大的財富；無論是做事時專注、連思考、吃、喝或者閱讀都很需要專注，這會是很棒的改變。

是啊，乾甘淨靜，我喜歡

今天旗山的天空很藍呢

我們總在熟悉的地方

不知道何去何從，

卻在陌生的遠方

找到自己的方向。  --《喫茶萬歲》Hally Chen

聖經金句分享

我們傳揚祂，

是用諸般的智慧勸戒各人、教導各人。

要把各人在基督裡完完全全的引到 神面前。

哥羅西書1章28節

何等恩典 How Could It Be 現場敬拜MV - 讚美之泉敬拜讚美專輯

找幸福家葛格喝咖啡聊房市

台南買屋賣屋敬請指名

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房地產小學堂！非關係人立入禁止-土地複丈鑑界篇

土地鑑界，顧名思義就是利用丈量儀器測量出土地的界址，用以標示宗筆土地之間的關係位置，通常由公正第三方，例如地政單位、測量公司實施測量。

真實的土地的現場是沒有標線的，所以要利用鑑界程序來明確出土地範圍。特別感謝最專業的空拍團隊My Liao攝影。麥料支援本部落格，他們是空拍及攝影的第一品牌！

辦理土地鑑界的時機

新的重劃區內土地上，可以看見界樁、界釘等或用鐵皮、圍籬用分別出土地的位置，但在鄉間土地，或者發展較早期的舊部落市區內，除非鄰地都已建築完成，不然有些土地是無法以肉眼分辨出土地範圍的。

廣大的農地尤其難以辨認土地範圍，土地實施鑑界後，可使用圍籬、拉繩或種植特殊作物來分界

另外，即使鄰地已經建築在先，也可能發生土地被建物侵占，或者領空侵占的問題(常見冷氣機或雨遮領空侵占﹞，要釐清土地產權問題，或者興建房屋的前置作業，都需要辦理土地複丈，俗稱的『鑑界』。

因此，無論是買賣土地、興建房屋，或者釐清位置及使用範圍，都是申請土地鑑界的良好時機。

申請土地鑑界

民眾可親自去各地區地政事務所臨櫃辦理，請攜帶1.土地權狀或土地謄本2.身分證件及戶口名簿，然後3.填寫申請表格；或利用E政府及自然人憑證線上申請，台南市線上申請土地鑑界點這裡

土地鑑界申請表格

凡是土地所有權人、共有土地之一的單獨所有權人、土地管理人、土地繼承人皆是可申請資格人；土地鑑界費用一公頃土地面積內每筆4000元，每超過半公頃土地增額2000元，以此類推，申請後14日工作日內會排定測量。

申辦土地複丈鑑界流程圖

鑑界種類與流程

a.素地鑑界

這裡是指沒有任何地上物(建築物、植物等)的鑑界，測量流程會較順暢快速。

b.帶屋(物)鑑界

包含地上物的鑑界，要事先排除障礙物，不然複丈成果圖不能保證全部的界點都標示清楚。

帶屋鑑界難度高，須事先排除障礙物以便測量

舊部落的帶屋鑑界通常舊界址不易尋獲，為求準確度，會從『圖根點』開始以儀器(如經緯儀)定位該宗地土地的外圍界址，再以『補點』方式射入更深入的界址點。

圖根點，又稱原始點

c.圖解區及數值區

傳統地籍圖是由測量員利用平板儀至實地測製而成，戶地資料則以圖形方式紀錄在圖紙上，故稱為圖解地籍圖。

為使這些圖形資料能夠利用電腦技術予以永久保存，進而加值利用，於是利用數位板、坐標讀取儀或掃描儀將地籍圖上之界址坐標以數值方法紀錄起來，稱為「圖解地籍圖數值化」

在測量前不妨可詢問測量員該地籍是位於何區，通常，圖解區容易會有界址偏移、面積增減的問題產生，數值區的土地就與地籍圖比較不易產生誤差。

d.鑑界流程

首先，測量員會在圖根點架設測量儀器然後丈量至申請宗地的地界點

再以申請宗地測得的界標延伸側量至其他點位

每測得的一個點，會立即打上界釘、界樁及噴漆

在申請鑑界後，地政事務所就會發函通知鄰地地主測量時間，以便在測量當天時可以參與測量過程及結果。待測量結束後，地政測量人員會召集地主及鄰地地主觀看測量成果圖，如沒人有異議，會請申請人在圖說上簽名完成測量流程並現場核發成果圖。

關於測量誤差-公差

最後，任何測量基於施測條件之限制，均有誤差，有關誤差之發生，有因測量儀器之結構不良或校正不確而引起之儀器誤差，有因觀測者生理之限制或習慣之癖性所產生之人為誤差，以及由於觀測環境之變遷如溫度、氣壓、折光等之影響而發生之天然誤差等。因此法令規定有各項測量結果之容許誤差範圍，此項「容許誤差」，即為俗稱之「公差」。

P.S有關鑑界測量相關規定，有興趣研讀的朋友可點擊參閱地籍測量實施規則的法規。

聖經金句分享

耶和華啊，現在你仍是我們的父！

我們是泥，你是窯匠，

我們都是你手的工作。

以賽亞書64章8節

耶穌基督 In Christ Alone~ 約書亞樂團 No.16- 堅強的愛

 鑑界要注意什麼?問幸福家葛格吧

台南買屋賣屋敬請指名

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